金沙体育8 月底，多部委联合发文将 认房不认贷 纳入 一城一策 工具箱，同时将全国首套、二套商贷首付比例下限降至 20%、30%，此后各地紧抓 金九银十 窗口期，不断加快政策落地节奏。一系列政策密集出台后，对房地产市场情绪带动明显。

　　8 月 28 日至 9 月 1 日，成都连发数条新政，密集优化房地产政策：

　　8 月 28 日，《关于优化完善商品住房公证摇号有关规定的补充通知》—— 144 平米以上房源和现房房源不再实施摇号；扩大无房家庭认定门槛。

　　8 月 28 日，《关于优化商品房销售政务服务工作的通知》——提升商品房销售征询效率；优化成品住宅装修信息备案方式；合理确定预售许可最低规模；完善网签备案管理。

　　8 月 29 日，《人才分类目录》——共设置 A、B、C、D、E、F 六类（之前为 ABCD 四类），其中本科学历即可被认定为 F 类人才。

　　9 月 1 日，《成都市进一步加强人才安居的若干政策措施》——针对六类人才优化人才公寓优惠面积标准；支持定向给予人才公寓名额指标；满足人才多元化购房需求。

　　9 月 1 日，《成都市住房和城乡建设局等 4 部门关于优化成都市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》——明确成都 认房不认贷 。

　　成都政策组合拳涉及资格认定放宽、人才认定和购房条件放宽、购房流程优化等多个维度。

　　9 月 26 日，成都再发重磅新政，力度空前，同时从需求侧、供给侧对成都房地产政策进行优化。涉及加大住房保障力度、优化土地供应方式、调整住房限购措施、调整住房限价措施、落实信贷支持政策、调整住房税收政策、强化市场秩序监管七个维度十四条措施。

　　针对中心城区 两集中 土地取消限价销售要求、住宅用地原则上不设置配建要求、取消装修价格管制、不再执行二手住房成交参考价格发布机制，一方面充分激发开发商拿地积极性，一方面也让住房价格进一步回归市场化。

　　创新性的采用区域 + 面积双重标准进行限购优化，5+2 区域以外取消限购，5+2 区域以内针对 144（不含）平米以上住房取消限购，而购买 144㎡以下住房仍需满足户籍、社保及套数要求。除限购方面的政策之外，成都还在 加强保障房规划建设 、 支持多子女家庭 、 支持置换 、 增值税 5 改 2 等方面都给予考虑，其政策的全面性和力度空前。

　　本轮成都新政涉及范围广、力度大，在 房住不炒 的基本原则下对多类市场主体进行了通盘考量，有利于激发合理需求，发挥市场自主调节机制。尤其是针对改善性需求，一方面针对本地需求进行了购房条件的极大优化，另一方面，也通过限购放松使得冰封的外地需求得以进入成都。随着政策的发酵，预计成都市场将迎来一波上行行情。

　　而成都改善性客群的市场需求具备其独特的特征，这些特征决定了不同区域享受政策红利的力度也有所差异。

　　新房市场全面改善化，刚需客群更进一步向二手房市场分流，品质改善住宅价值凸显

　　随着成都城市发展及产业迭代升级，房地产市场格局也在发生深刻的变化，2017 年以来成都房地产市场改善化进程加速，2021 年下半年以来，成都 两集中 土拍对于销售限价上限有所放开，新房与二手房市场的价格梯队进一步拉大， 打造改善产品以期达到理想溢价 成为开发企业主流思维，成都市场的改善化进程进一步加速。

　　而另一方面，自 2008 年西部大开发以来，成都房地产市场长期以刚需为主导，这些历史项目构成了成都二手房市场的庞大的刚需产品基底，而当年的刚需客群在如今也进入了生命周期中的改善性换房阶段。

　　如今的成都房地产市场，呈现出明显的 梯级消费 特征，刚需客群进一步向二手房市场分流，而改善型需求通过 卖旧买新 链条加速注入新房市场，支撑新房的全面改善化，高品质的舒居住宅价值凸显。2023 年 1-9 月，成都二手房成交套均面积位于 95 平米区间，新房套均面积已经上移至 130 平米区间，中心城区更是接近 140 平米。从成交套数来看，1-9 月二手房成交 16.6 万套，是新房的 1.5 倍，而 2022 年这个比值是 1.06，刚需与改善客群的市场分流已经十分明显。

　　近年来，国企的稳健、合规、按时兑现承诺的形象逐渐深入人心。央国企在这一轮行业洗牌中担当起了中流砥柱的作用，为稳定房地产市场做出了突出的贡献。

　　根据中指研究院监测，2023 年 1-9 月成都房地产企业销售业绩 TOP30 当中，央国企占据绝对优势，华润、中铁建等全国性国企稳居榜单前列，成都轨道城市等成都市属国企也取得了亮眼的市场表现，产品深受市场认可。

　　通过分析成都近期的项目成交情况我们发现，区域之间的分化愈发明显。 匹配城市主流发展节奏 成为购房者置业重点考量因素之一。在当前市场环境下还能取得良好销售表现的项目，大多与 TOD 等城市建设热点高度绑定。位于 TOD 片区规划核心区域的项目，依托于综合配套的完备性、交通的便利性，以及 TOD 建设的规划兑现力度，受到购房者的高度认可。

　　周边区域的成熟度、配套的建设进度、短期规划的兑现力度，直接影响置业决策。入住即可享受成熟居住条件的项目，是消费者的理想选择。 所见即所得 比起 远景美好 ，更能打动购房者。

　　随着 房住不炒 深入人心，购房者对于住宅的居住属性愈发看重。在成都新房市场进一步承接改善需求的背景下，客群对于品质舒居也表现出了更加深刻的理解金沙体育，如对周边生态的要求、对居住氛围和居住纯粹性的要求、对生活方式所需要素的要求，都更加挑剔。

　　新政下成都市场或将稳中有升，预计改善性需求将更加积极的释放。能同时满足以上需求特征的项目，将更好的获取政策及市场红利。位于成都市首批十四个 TOD 示范项目之一、金牛区首个 TOD 示范项目 ——幸福桥 TOD 核心区域的幸福桥 TOD · 幸福拾光金沙体育，以其国企开发背景、北中轴门户地位、TOD 一体化设计、所见即所得的区域配套价值、纯粹舒居的产品价值，无缝匹配市场主流需求，将成为市场关注的焦点。

　　2021 年，成都《成都市中优 十四五 规划》中提出 2 个产业主中心金沙体育，7 个产业副中心的规划。北部新城是七个产业副中心之一，也是金牛区政府和成都市政府联手打造的城市南北动脉 北中轴线 唯一的城市副中心，幸福桥 TOD 未来将与九道堰和杜家碾 TOD 串联成网，成为北部新城乃至成都北中轴的发展中心。

　　依托于项目核心节点的区位条件，幸福桥区域具备了承接内外需求双向涌入的良好条件。一方面，成都主城区的客群在内部区域套总价不断攀升的背景下，以通勤成本置换更高的居住舒适度，沿地铁沿线进行向外迁移，幸福桥区域基于产城一体化设计及完备的配套支持，成为了内部客群外迁的理想选择。另一方面，二三圈层的客群基于自身的换房需求，选择优质区域进行改善性置业，幸福桥区域也成为城北外部客群改善需求的汇聚之地。随着 9.26 新政解除限购，成都以北二级城市的客群也将沿北中轴向进行富集，幸福桥区域正是首选的需求汇聚地。

　　在幸福桥 TOD 片区内，幸福桥 TOD · 幸福拾光项目将 TOD 一体化设计的优势展现的淋漓尽致。

　　首先，在片区规划层面，轨道城市集团深度参与了幸福桥 TOD 区域近 700 亩的整体规划，结合 TOD 站点内外空间，契合城市多元功能需求，围绕 TOD 站点，形成集产业金沙体育、交通、教育、商业、医疗、生态、等多元功能于一体的宜居宜业的公园社区。

　　src=注：图片来源——成都市规划和自然资源局《幸福桥站 TOD 一体化城市设计方案》

　　近 178 亩的幸福桥 TOD · 幸福拾光项目距离地铁 5 号线 米的步行距离，处于 TOD 区域的核心位置。基于 TOD 一体化设计理念规划的商业、幼儿园、小学、社区综合体、养老疗养院、医院、派出所、市政公园等区域配套密集环绕于项目周围，形成服务半径 2-3 公里的组团级配套集群，从规划 - 策划 - 设计 - 建设上全方位为业主带来居住、休闲、教育、交通为一体的便捷生活，在步行或骑行范围之内，涵盖一天生活之中所能涉及到的工作、居住、餐饮、娱乐、社交、通勤多个生活场景。

　　src=注：图片来源——成都市规划和自然资源局《幸福桥站 TOD 一体化城市设计方案》

　　在 所见即所得 成为购房决策核心要素的今天，幸福桥 TOD 区域的价值兑现速度成为了吸引购房者重点关注的关键。幸福桥 TOD 区域的建设从 2019 年底便已启动，经过 3 年多的开发，区域的重要配套都已经陆续呈现。

　　幸福桥 TOD · 幸福拾光一期于 2021 年 7 月取证并实现热销，目前已交付，后续批次均在建设中，新批次 2024 年即可交付；

　　成都市人民北小学 ( 天北校区 ) 、成都市锦西幼儿园 ( 天高分园）均已建成；

　　注：资料所涉学校的具体入学资格、开学时间以教育部门、学校、幼儿园政策及通知批文为准，宣传内容并不构成承诺

　　幸福桥 TOD 自带的主题商业将于 2023 年年底亮相，轨道和招商共同打造的 10.3 万方的招商金牛花园城已开工建设，计划于 2024 年二季度正式开门迎客；

　　项目旁按照三级中医医院标准修建的金牛区中医医院，由华西医院、中医药大学附属医院、军区总医院三家医院合力打造，医院预计将于 2023 年年底竣工；

　　两栋社区综合体，一栋总建筑面积约 11000 平方米，集合了文化活动中心、社区养老机构两大服务功能，另一栋包含了农贸市场、社区用房、社区卫生服务等功能，规划总建筑面积约 10000 平方米。目前社区综合体已经进入装修阶段，建成后将移交金牛城投集团统一管理使用。

　　可以想象，在周边配套呈现以后，幸福桥 TOD · 幸福拾光的生活模式和生活便利度，将成为引领城北发展的模板。也正是由于这样快速的规划兑现能力，使得区域市场热度有着持续上升的基础。

　　在改善客群成为成都新房市场绝对主流的背景下，幸福桥 TOD · 幸福拾光二期的纯粹舒居属性是对当前客群需求的有效回应。

　　二期地块为纯住宅地块，没有任何底商或单个商业体，这使得小区的舒居氛围更加的纯粹，同时与地铁、商业也保持了舒适的步行距离。地块容积率 2.0，绿地率达到了 35%，园林景观面积约 3.6 万㎡，建筑密度 18%，整体采用围合点式布局，分布 16 栋、624 套洋房产品。9 月 28 日，项目最新批次推出 125-143㎡的套三套四产品，两梯两户、每户均可享受独立电梯前室，单价 16666 元 /㎡起，不论是品质主义者，还是实用主义者，都能找到匹配的户型。

　　不同户型的面积尺寸、功能布局、空间分割等均有不同，相同户型单位，因楼栋、楼层、单元、房号等差别，局部结构、采光面、位置、朝向、尺寸、管道、面积等可能存在差异。

　　建面约 125㎡套三户型从外廊空间的设置就颇具吸引力。电梯前室带采光， 一梯一户 的实际使用体验使得每户都拥有了近 11㎡的外廊空间。老人房单独居于房屋一侧，充分考量了隔代家庭成员的生活习惯差异。客餐厅一体化设计，阳台配合窗户提供了超 6 米的采光面。主卧约 4.5 米的进深将功能性拉满。该户型功能空间齐全，分布合理，且将总面积压缩到了 125㎡的区间，具备总价优势，无疑将是二批次的人气产品。

　　不同户型的面积尺寸、功能布局、空间分割等均有不同，相同户型单位，因楼栋、楼层、单元、房号等差别，局部结构、采光面、位置、朝向金沙体育、尺寸、管道、面积等可能存在差异。

　　建面约 143㎡的套四户型也很好的兼顾了舒适性和实用性。归家动线配合电梯厅实现了入户双重玄关设计。双面采光扩尺横厅设计有效提升动区舒适度。主卧套房做到了连衣帽间卫生间约 5.4 米开间、4.9 米进深的尺度，舒适感拉满。约 4.2 米 × 2.6 米的露台式景观阳台，使得阳台空间得以承载更加丰富的生活场景。同时与景观阳台及客餐厅相连的书房，充分考虑了多种使用场景，既可以成为主人休憩办公的书房，又可以打造成紧邻主卧方便照看的儿童房，又或是作为家庭娱乐室使用。

　　随着政策的进一步发酵，市场活跃度有望继续提升，作为城北核心、区域价值高速成熟的幸福桥 TOD 区域，将进一步受到购房者的关注。 国企开发 、 地铁口 、 单价 16666 元 /㎡起 、125~143㎡实景现房 ……幸福桥 TOD · 幸福拾光的诸多的价值标签直击客户需求痛点，无疑将成为城北市场的焦点。另外，项目仍有部分 178~180㎡的不限购产品在售，在新政背景下也将对外围区域客群形成强力吸引。

　　●4 万 + 房地产报告每日更新，涵盖住宅市场、房企研究、土地市场、物业研究、政策解读、指数研究等诸多领域；

　　●2300 个城市地产数据、225 万宗土地的推出成交信息、40 万个住宅项目和 5 万栋商用物业的交易数据；

　　●中国城市投资吸引力排名，百城房价，查城市、查房企、查地产数据、查房地产政策；

　　●京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等核心城市群集中供地、土地拍卖快讯。