金沙体育根据价格策略等分期分批有节奏地向市场推出产品，避免一拥而上，实 现均衡、有序的招商目标。

　　建议本项目 “招商先行，租售并举”，以核心租户（主力店、国内 外一线品牌）的入驻来带动销售。

　　本项目应采取“先确定主力商户，再全面招商”的基本策略，主力商户优先招商，重点引入建材行 业龙头品牌，以大带小，用主力商户在行业中的带动作用来引导中小商家。核心主力商户对本 项目的成败起着决定性的作用，它决定了本项目的整体形象档次、品牌形象、金沙体育主力客户群、人 流量和人流动线、分行业招商

　　根据项目的业态划分，A、B、C、D、E、F区包含建材行业中各个业种及娱乐休闲等各类型

　　4、定向招商 项目所在区位商业氛围浓厚，根据本项目的业态规划，对商家的类型、性质、品牌

　　特征等都具有较高的要求，而通过常规的现场招商难以满足本项目定位的大量 招商要求，所以定向招商是本项目招商活动的必要方式之一。

　　7、优惠招商 招商条件优惠的措施有免租期、管理费优惠、送广告位等。对于主力商户、重 点商户，招商条件的优惠幅度要大，以吸引其进场经营。

　　“良好的开始是成功的一半”，入市时机和方式把握得当，才能产生好的招商开局。 招商入市时机的选择要综合考虑以下几方面因素：

　　应选择在正式招商前1个月入市宣传，一方面为项目提前造势、另一方面可 为正式招商积累有效客户。

　　1 招商总体思路 2 招商核心策略 3 招商启动时机建议 4 招商对象特征分析 5 招商业态布局及租金建议 6 招商节点划分 7 招商执行策略建议 8 项目组织架构及招商流程 9 招商实现目标

　　本项目的招商能否成功，将直接决定项目的资金回收状况与后续经营的基 础稳固性，具有举足轻重的作用。为使本项目达到经济效益与社会效益双 丰收的目的，结合兰考建材市场的整体发展进程与需要，凭借专业的知识、 丰富的经验，制订出项目的招商执行方案。本方案注重实用性、可操作性， 务求对招商的实际操作起到指导性的作用。

　　综合以上因素，根据项目运作的要求确定本项目从4月初开始入市 筹备及预热，4月底配合项目开盘进行主力商户的正式招商。

　　项目配套服务的 餐饮、休闲、娱 乐业态，作为热 商业，可为项目 提升人气，提高 项目品质做出贡 献。

　　1、针对业态招商租金策略建议 a、针对主力品牌店，它是整个项目商业价值的体现，也是确保项目整 体招商成功率的前提，是项目整体策划定位的支持点和保障，应实行局 部区域性低价招商策略，可考虑以低于面价20%作为优惠。

　　b、针对品牌店，它是项目整体租金的主要来源，租金可考虑以接近面价或略低于面

　　价5%～10%作为招租标准。 c、针对散户，它是项目整体租金的重要补充，租金可考虑以接近面价或略高于 面价5%～10%作为招租标准。 d、针对专业店、服务业态，它是项目整体经营必需的补充，租金可依据相应产 品或业态在面价的基础上作相应调整。

　　入市前必须对招商中心、项目现场环境进行改造修饰，让项目现场的内外包装均有良 好的形象展示。在模型、招商手册、展板等招商工具齐备的情况下入市，才能彰 显出本项目的气势与发展商的雄厚实力，增强客户对项目的信心。

　　针对当前兰考商业氛围欠缺的现状，我司认为“无造势即无市场”。入市前的 宣传造势与形象展示，在前期的招商中对客户心理具有较大影响，因此在 项目入市前必须要有足够的宣传造势，能够初步建立品牌形象并吸引客户 关注，为正式招商作市场铺垫。

　　建议根据不同的业态和合作的面积收取租金与管理费作为保证金 ，在租赁合同期满退场时予以退还。

　　本项目处在兰考未来商圈核心位置，考虑到新商业的培养周期，我司建议本项目 租金水平采取低开高走的策略，即开业初期以相对低的租金水平吸引更多优质商 户进驻，随着商业的逐渐成熟，逐步提高项目的租金水平。因此，我司建议本项 目(A区、B区、C区、D区、E区、F区）整体租金水平设置如下：

　　B1-1、2层：陶瓷、洁具 B1-3、4层：橱柜、衣柜、厨卫电器 B1-5层：木门、木地板 B2：瓷砖 B3：集成吊顶

　　业态业种布局规范了本项目的硬件功能，而招商与经营模式则是完善了本 项目的软件功能，只有好的硬件基础，再加上强大的软件支持，项目才能 获得良好的招商和经营效果。

　　在招商与经营模式的建立方面，依据市场竞争状况和制胜原则，制定了二十四字的招商 和经营模式原则：

　　首先引进具有号召 力的品牌龙头商户 ，金沙体育再借其品牌优势 带动散户进场，即 核心主力店先行， 辅助店随后跟进。

　　保持各业态的互为 补益性，满足顾客 多方位的消费、体 验需求，并通过人 性化硬件的设置和 特色文化元素的设 计，让顾客在愉悦 的过程中消费。

　　招商初期遵循优质 品牌、优先考虑的 策略，对目标主力 商户适当放宽条件 ，严格挑选优质商 户；招商中后期再 调整招商政策，力 求以较高开业率推 出本项目。

　　F区相对特殊，为配套热商业，在本区域招商应根据兰考市场同行业租金水平 调整。

　　打造旗舰 根据项目的整体规划定位——“兰考首席一站式商贸基地”，致力于打造集多功能业

　　为统一形象，尽快繁荣市场，应采用多途径统一招商的原则。对于投资者购买的商 铺，应采用“售后返租”的形式，进行统一招商。

　　遵循：主力店商户→知名品牌商户→中小商户的招商顺序逐步推进，根据确定的 业态规划进行目标明确的主题招商。

　　强化本项目商业是 一个拥有特色主题 和品牌形象的项目 ，招商始终要围绕 已确定的主题和目 标商户范围。招商 初期，着重项目整 体形象宣传，之后 针对商家宣传经营 理念、功能规划、 经营优势、投资前 景。

　　A1-3层：现代板式家具 A1-4层：软体家具、沙发 A1-5层：办公家具、工程家具 A2：床垫、布草

　　家居行业中各个业种 著名品牌商家的主力 店组合，确定了本项 目的档次。利用品牌 引导作用，通过品牌 进驻宣传，炒作商圈 效应，产生强势吸引

　　招商范围锁定在家居建材行 业中国内知名品牌。主力店 的确定进驻，为本地区的投 资者、中小经营者注入了一 剂强心针，彻底打消其经营 上的疑虑，并将发挥出羊群 效应，促进招商进程。

　　•项目共分为6大区域，方便顾客选购，各经营品类相互辅助并分类明确， 符合顾客购物习惯，体现“一站式购物”目标 •A1、B1建筑内各个楼层业种互相交叉衔接，减少楼层差异

　　•F区为服务性商业，也为热商业，与家居建材商业互动，完善项目经营业种， 提升项目品质

　　本项目应根据各商铺位置差异、金沙体育视觉效果差异、交通组织差异等因素来 制定各商铺的具体租金价格。 a、位置差异：按商铺门前经过人流量大小，商铺位置优劣的租金单价差 异，差价比例控制在10-15%之间。 b、视觉效果：消费者在中庭位置直接注意到的商铺租金单价高于其它内 铺，差价比例控制在10-15%之间。 c、流通情况：人流疏导良好的商铺租价高于其它商铺，差价比例控制在 5-10%之间。

　　敲山震虎—— 构筑较高平台，与兰考市发展互动 公关活动先行，如举办中高层次的投资论坛，邀请政府、经营商、媒体及相关领 域的权威人士，金沙体育媒体报道紧随，全程报道及后续跟踪整个公关活动的全过程。

　　品牌有拓展需求，需要发展加盟，而开封、兰考及附近地区的投资者亦希望能加盟 知名品牌，金沙体育以此在市场上立足并打开市场，更是其长远发展的保证，我司建议 可设立品牌加盟服务中心，提供品牌加盟及解答投资者咨询等服务。

　　实现有效的招商控制将成为项目招商成败的关键。在项目招商过程中，通过分批推出招商面积 的控制，制造分批次推出的面积供不应求的局面，引起市场轰动，促使商家进驻。再通过经营 大户先行建立经营示范区域，提升本地与外地高端经营户的经营预期值，心理防线受到商铺有 限数量和确保经营旺场的双重挤压，彻底粉碎他们对项目经营的疑虑，从而使招商达到预期的 目标。

　　大型知名品牌可以为商业项目带来大量的商业人流，创造良好的商业氛围，从而增强其他商户经营 的信心，促进商业项目的招商。本项目可通过采取各种优惠措施，重点引入知名品牌商户进场 经营，以带动促进对其他商户的招商。在项目的招商广告宣传活动中，可以将引入的品牌商家 作为一个重要的卖点信息，传达给其他的目标商户，以刺激其他目标商户的经营需求，促进本 项目的招商。